Berliner Mietendeckel: Mietenbremse oder Trostpflaster?

Lucien Jaros, Neue Internationale 141, Oktober 2019

Egal
ob Mietpreisbremse, Milieuschutz, Wohnraumversorgungsgesetz: Die Mieten in der
Hauptstadt sind in den letzten Jahren explodiert. Dass die Idee eines
Mietendeckels konkrete Formen annimmt, ist ohne Zweifel erstmal ein Erfolg. Es
ist nicht Ausdruck einer sozialen Politik der Regierungsparteien (SPD, Linke,
Grüne), sondern des Druckes der MieteInnenbewegung und Projekte wie des
Volksbegehrens zur Vergesellschaftung der größten Wohnkonzerne in Berlin (Deutsche
Wohnen & Co. Enteignen) auf diese Parteien.

Immobilienwirtschaft,
Grüne und SPD

Während
die Wohnkonzerne jeden Deckel ablehnen, sieht die Politik der Grünen zum
Mietendeckel folgendermaßen aus: Innerhalb der Partei und der
Regierungskoalition wird gegen einen richtigen Mietendeckel gearbeitet und
werden wichtige Elemente systematisch demontiert. Nach außen wird die Idee
verteidigt, um sich selbst einen sozialen Anstrich zu geben. Die
Wunschvorstellung von Katrin Schmidberger (Grüne) ist ein „atmender Deckel von
unten“. Das heißt, dass günstige Mieten auf Obergrenzen erhöht, aber teure
nicht auf diese gesenkt werden können. Einem Mietenstopp wird eine Absage
erteilt, mit dem Argument der Ausgewogenheit zwischen Interessen der
Allgemeinheit und der Masse der Mieterinnen auf der einen und dem Eingriff ins
Eigentumsrecht auf der anderen Seite.

Das
Rechtsgutachten des wissenschaftlichen Dienstes des Abgeordnetenhauses wie das
von Joachim Wieland sehen für den Gesetzgeber in Berlin einen weitgehenden
Gestaltungsrahmen in Mietsachen vor (Art. 28 der Verfassung). Die Versorgung
der Berliner Bevölkerung mit günstigem Wohnraum ist demnach notwendig. Ein
Schutz der Rendite ist nirgendwo festgeschrieben. Eine Ausgewogenheit ist daher
nicht zwingend. Das Argument ist daher selbst nach bürgerlichem Recht nicht
haltbar.

Der
rechte Flügel der Berliner SPD. ist nicht nur politisch bestens mit der
Immobilienlobby vernetzt (Kreisel-, Garski-, Antes-Affäre), sondern es
existieren auch personelle Überschneidungen.

„Schon vor Beschluss des Eckpunktepapiers zum Mietendeckel im Senat im Juni übte sich die Senatskanzlei unter deren Chef Christian Gaebler (SPD) in Störmanövern. Und inzwischen scheint das Vorhaben in der Öffentlichkeit ein  Projekt von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) zu sein. Obwohl sie anfangs deutliche Skepsis zeigte.“ (NEUES DEUTSCHLAND [ND], 31.8./1.9.2019)

Dabei
kam der Vorschlag für einen landesweiten Mietendeckel ursprünglich aus der SPD ­
wohl auch, um der Volksentscheidsinitiative „Deutsche Wohnen & Co.
enteignen“ (DWE) den Wind aus den Segeln zu nehmen.

Der ursprüngliche
Entwurf

Der
ursprüngliche Entwurf Lompschers sah in der Tat einen richtigen Mietendeckel
vor, wie einst mit der SPD unter dem Namen „Mietenstopp“ vereinbart (Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz, 18.
Juni 2019). Er wurde in einem internen Papier der
Stadtentwicklungsverwaltung konkretisiert.

Im
Entwurf von Lompscher waren Obergrenzen zwischen 6,03 Euro/m² (Altbau) und 7,97
Euro/m² (Baujahr 1991–2013) festgelegt. Die Preise beziehen sich auf die
Nettokaltmieten. Für Modernisierungen, die in den letzten 8 Jahren vor
Inkrafttreten des Mietendeckels (18.6.2019) erfolgten, sollen definierte
Zuschläge pro m² ohne Genehmigungsverfahren verlangt werden
dürfen, wenn die Mietoberwerte um nicht mehr als 20 % überschritten
werden. Kündigungen wegen Eigenbedarfs müssen durch die Bezirksämter genehmigt
werden. Ferner sollen die Mieten für 5 Jahre eingefroren werden (Mietstopp),
und bei Wiedervermietung darf die Miete nicht steigen. Außerdem können
MieterInnen die Absenkung einer überhöhten Miete beantragen. Wie der
Mieterverein nahm die Stadtentwicklungsverwaltung den Berliner Mietspiegel von
2011 als Grundlage. Die etwas höheren Mietobergrenzen des Mietervereins
errechnen sich durch die allgemeine Teuerung, während die Verwaltung sich an
der geringer ausgefallenen Einkommensentwicklung orientierte. Der
Mieterverein konzediert zusätzlich während der 5 Jahre eine
Mieterhöhungsmöglichkeit von 1,5 % jährlich. Zweifel werden in der Koalition
an der Absenkung aller Bestandsmieten geäußert. (ND, 26.8.2019)

Von einer
drastischen Reform konnte aber auch im Entwurf vom 18. Juni keine Rede sein. Kalkulatorisch
beträgt die kostendeckende Miete, also die Kosten für Betriebskosten (inkl
Grundsteuer), Instandhaltung, Verwaltung, Zinsen für Kapitaldarlehen usw. für
abgeschriebene Altbauwohnungen in München im Jahr 2018 3,52 Euro/m²
(Andrej Holm, Claus Schreer: Mietpreis-Explosion und Wohnungsnotstand –
Ursachen und Alternativen, isw-Report Nr 116/117, Mai 2018, S. 16). Dieser
Betrag ist in Berlin wahrscheinlich niedriger. Das heißt, dass die Wohnkonzerne
mehr als das Doppelte einnehmen, was benötigt wird, um die Bausubstanz zu
bewahren und zu verwalten. Gewinne, Renditeauschüttungen gäbe es immer noch. Die
wären einfach nur etwas reduziert. Und das ist auch gut so: Denn diese Gelder
werden normalerweise verwendet, um neue Gebäude zu bauen in hochpreisigen
Segmenten oder Eigentumswohnungen, die sich die Masse der Menschen nicht
leisten kann, jedoch sich in steigenden Vergleichsmieten und Mieterhöhungen
bemerkbar machen. Das Kapital wird auch investiert, um durch energetische
Sanierungen und anteilige Umlage der Investitionskosten Mieterhöhungen
voranzutreiben. Auch wenn es absolut notwendig ist, die Miete auf eine
kostendeckende zu begrenzen und den gesamten Neubau öffentlich und
sozialgebunden zu gestalten, beschränkt der ursprüngliche Entwurf die
Mietpreisspirale zumindest. Darum muss die MieterInnenbewegung ihn auch als
Teilreform unterstützen.

Leider
muss man hinzufügen, dass die Wohnungsgenossenschaften, ursprünglich z. T.
Organisationen von ArbeiterInnen, sich so weitgehend von ihren Wurzeln entfernt
haben, dass einige von ihnen hier dieselbe Position einnehmen wie bösennotierte
und internationale Wohnkonzerne inkl. Argumenten und Ausgaben für eine
Anti-Mietendeckel-Kampagne auf Kosten der Genossenschaftsmitglieder. Das zeigt
nebenbei zusätzlich, dass, auch wenn soziale und genossenschaftliche Betriebe
im Kapitalismus gegen profitorientierte verteidigt werden müssen, diese sich
dem marktwirtschaftlichen Umfeld allmählig anpassen und wie „normale“
profitorientierte agieren, wenn sie nicht in eine sozialistische Planwirtschaft
integriert werden. Also anstatt den Kapitalismus langfristig „Stück für Stück“
von innen für die ArbeiterInnenklasse abzuschaffen oder zu reformieren, werden
diese absobiert und stinknormale Geschäfte wie andere auch, Teil der
Marktwirtschaft.

Aktueller
Stand des Gesetzentwurfs

Auf
Druck der Koalitionspartnerinnen wurde der ursprüngliche Entwurf weitgehend
verändert. Kern des aktuellen Entwurfs zum Berliner MietenWoG ist eine Tabelle
mit Obergrenzen, die sich von Baujahr und Austattungsmerkmalen ableiten und
zwischen 5,95 und 9,80 Euro/m² für vor 2014 bezugsfertige Häuser liegen (3,92
Euro/m² für vor 1918 gebaute Wohnungen).

Eine
jährliche Steigerung von 1,3 % 
ist vorgesehen sowie eine anhand von Preis-Lohnentwicklung, ferner ein
Aufschlag von 1 bzw 1,4 Euro/m² bei notwendiger energetischer
Sanierung in den vergangenen 15 Jahren. Bis 1 Euro/m² sind nicht
genehmigungspflichtig. Über die Notwendigkeit entscheiden Bezirksämter oder die
Investitionsbank. Mieten dürfen über die Obergrenzen hinaus erhöht werden, wenn
die wirtschaftliche Lage der/s VermieterIn eine unbillige Härte verursacht. Was
das ist, entscheidet das Bezirksamt oder die Investitionsbank. Mieten dürfen
nur herabgesetzt werden, wenn die Mietbelastung 30 % des
Haushaltsnettoeinkommens übersteigt (Grundlage ist der maximal pro Person nach
Sozialgesetzbuch zustehende Raum, für größere Wohnungen gilt das also nicht in
Gänze! Für 2 Personen sind z. B. nicht mehr als 65 m²
vorgesehen; ND 24.9.2019). Mieten oberhalb der Obergrenzen können in
bezuschusst werden (Wohngeld). Ursprünglich sollten sämtliche Mieten über der
Obergrenze auf Antrag abgesenkt werden können. Das gilt jetzt nur für
Wiedervermietung und o. a. Fälle.

Die
Obergrenzen umfassen zudem nur Neuvermietungen in vor 2014 bezugsfertigen
Häusern. Der Neubau ist ebenso ausgenommen wie der soziale Wohnungsbau. Für
Häuser mit maximal 2 Wohnungen sind 10 % Zuschlag gestattet. Basis der
Tabellen ist jetzt der Mietspiegel von 2013, als die Mieten schon deutlich
anzogen. Für die nächsten 5 Jahre eingefroren werden nur die Mieten, die über
den Obergrenzen liegen. Ein genereller Mietstopp ist also passé. Wie die Grünen
spricht jetzt auch Lompscher von einem „atmenden“ Deckel: Einerseits wird die
Mietentabelle jährlich entsprechend o. a. Index angepasst, andererseits
dürfen Mieten bis zur Obergrenze erhöht werden. (ND, 31.8./1.9.2019, 4.9.2019)

●
Energetische Sanierung

Erstens
übersteigt die Mietobergrenze inklusive des Aufschlags für Sanierungen in
manchen Sektoren die aktuelle Miete. Zweitens wird die Praxis fortgesetzt,
durch Sanierungen Mieten zu erhöhen und Erhöhungen auch nach der Amortisierung
aufrechtzuerhalten. Drittens sind die Bezirksämter personell nicht dafür
ausgestattet, solche Aufgaben wahrzunehmen. Viertens ist es politisch
fragwürdig, die Entscheidung an Gremien zu delegieren, die nicht direkt durch
die MieterInnen kontrolliert werden und nicht in ihrem Interesse handeln
–gerade in Zeiten von Filz zwischen UnternehmerInnen, bürgerlichen
PolitikerInnen und Staatsbürokratie. Man darf auch kein Vertrauen in Banken
haben, da sie von Mietpreissteigerungen in Folge energetischer Sanierungen
profitieren. Daher muss  diese
Regelung gestrichen bzw. durch eine ersetzt werden, wo der Aufschlag nach
Ablauf der Amortisierung wegfällt. Zudem müssen der Sanierung gewählte Komitees
der MieterInnen zustimmen. Die Geschäftsbücher müssen offengelegt und durch sie
kontrolliert werden können.

●
Obergrenzen (die keine sind) und Mietzuschuss

Die
Obergrenzen reichen völlig, aus Kosten des Vermieters zu decken. Wohnungen, die
älter als 50 Jahre sind bzw. bereits vor diesem Alter degressiv abgeschrieben
sind, dürfen max. 3,50 Euro/m² nettokalt kosten. Die Möglichkeit,
Mieten über die Obergrenze hinaus zu erhöhen, stellt eine weitere zentrale
Schwachstelle des gesamten Entwurfs dar. Jede Wirtschaftsfachkraft kann die
Bilanzen einer Firma so kalkulieren, dass eine unbillige Härte entsteht. Es
würde ausreichen, wenn Häuser gekauft werden, um diese zu erzeugen. Dieser
Mechanismus bevorteilt gerade größere Konzerne, die in diesen Dingen sehr geübt
sind. Auch die Zuständigkeit  von
Bezirksamt und Investitionsbank ist kritisch. Eine Obergrenze ohne Ausnahmen
ist notwendig. Dann fällt die Notwendigkeit der staatlichen Bezuschussung für
private Konzerne (Wohngeld) zu einem Gutteil weg.

●
Bedüftigkeit, Herabsetzung der Mieten

Im
ursprünglichen Entwurf waren alle Personen berechtigt, die Mieten oberhalb der
Obergrenzen zu senken. Das wären schätzungsweise 80 % der Berliner
MieterInnen. Nach dem aktuellen Entwurf sinkt der Personenkreis auf 20 %.
Die Nettokaltmietschwelle von 30% des Haushaltseinkommens entspricht der
„Selbstverpflichtung“ des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen (DW) sowie der
seit 2016 gültigen Praxis in den landeseigenen Wohnungsgesellschaften und ist
kein Fortschritt, da die Nettokaltmieten in den letzten Jahren langsamer
anstiegen und einen immer geringeren Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. Die
höher werdenden Kosten sind die Betriebskosten und Modernisierungen. Große
Konzerne verdienen Extramillionen durch Insourcing, also das Ausstellen
überhöhter Rechnungen an eigene Firmen und die Umnlage dieser Kosten auf die
MieterInnen. Des Weiteren ist es ein erheblicher bürokratischer Aufwand, die
Einkommensverhältnisse von Millionen von Menschen zu prüfen. Durch diese
Regelung wird die aktuelle Mietpraxis, also Vermietung an die Person mit dem höchsten
Einkommen und Verdrängung einkommenschwacher Personen, verstärkt. Ein
Herabsetzung der Miete ohne Ausnahme ist notwendig. Nur eine Einschränkung auf
den weit größeren Personenkreis mit Wohnberechtigungsschein oder die
Orientierung an den Warmkosten wären eine gangbare Option.

●
besonderer Schutz für schutzbedürftige Personen

Im
aktuellen Entwurf fehlt eine Klausel, dass Obdachlosigkeit durch Verlust des
Wohnraums in Folge von Mietpreissteigerung ausgeschlossen wird. Eine Pflicht,
einen Teil der Wohnungen für besondere Schutzgruppen (Obdachlose, Geflüchtete,
sexuell Unterdrückte und Jugendliche) bereitzustellen und leicht zugänglich zu
machen, fehlt ebenso, ist aber dringend notwendig.

Fazit

Der
usprüngliche Entwurf ist besser geeignet, die Interessen der Millionen
MieterInnen zu vetreten. Erstens weil die ausnahmsfreie Begrenzung bzw. Senkung
der Mieten eine Entlastung für Millionen MieterInnen und das Land Berlin
bedeuten. Mit den Kosten für Unterkunft und Heizung (gemäß ALG II) und Wohngeld
wird durch Steuergelder, also Abgaben der Lohnabhängigen, der private
Wohnungsmarkt subventioniert. Eine niedrige Miete entlastet den Berliner
Haushalt und macht Kapital frei für einen öffentlichen und sozial-gebundenen
Neubau und für die Kosten einer Vergesellschaftung. Zweitens ist die
nachhaltigere Vergesellschaftung ein mittelfristiges Projekt und in einer
Situation, wo viele BerlinerInnen zwischen 40 und 55 % ihres Einkommens
für die Miete ausgeben, ist ein echter Mietendeckel eine korrekte Sofortmaßnahme
und neben der Vergellschaftung und öffentlichem sozialem Wohnungsbau eine der
notwendigen Grundmaßnahmen im Mietwesen. Drittens schafft die Vergellschaftung
der größten Wohnmultis günstigen Wohnraum für ca. 300.000 Menschen, aber nicht
für alle, die ihn brauchen. Für alle anderen muss auch ein finanzierbarer
Wohnraum geschaffen werden – ohne Ausnahmen und Einschränkungen. Viertens senkt
der ursprüngliche Mietendeckel vorab die Rendite der Wohnkonzerne, was sich im
Falle der Vergesellschaftung nach Art. §15 GG Satz 1 in sinkenden Aktienkursen
und einer niedrigeren Entschädigungshöhe nach Satz 2 bzw. Art. §14 Abs. 3 &
4 GG bemerkbar machen kann.

Daher
muss für die Verteidigung des ursprünglichen Entwurfs Stellung bezogen werden
und die Linkspartei gegenüber ihren Koalitionspartnerinnen, der Opposition, den
Immobilienkonzernen und Medien hier verteidigt werden. Gleichzeitig muss man
sie dafür kritisieren, dass sie bei der ersten Verhandlung (30.8.2019) im
Koalitionsausschuss dem Druck nachgegeben hat. Bei Bekanntgabe des
überarbeiteten Entwurfs stiegen die Aktionskurse der Wohnkonzerne.

Ein
erster Schritt wäre die Mobilisierung zur Mietendemo „Richtig deckeln, dann
enteignen – Rote Karte für SpekulantInnen“ und die Unterstützung des DWE-Blocks
am 3.10., um an diesem historischen Tag der nationalen Frage die Eigentumsfrage
entgegenzustellen und auch darüberhinaus sich für Vergellschaftung,
Gemeineigentum und Kontrolle durch MieterInnen einzusetzen.

Die
MieterInnenbewegung, darunter das DWE-Bündnis, ist gut beraten, sich nicht auf
Grundgesetz, Volksentscheid, Senat, Parlament und Parteien einschließlich DIE
LINKE zu verlassen. Dies betrifft sowohl die Frage der entschädigungslosen
Enteignung der großen Wohnkonzerne wie auch die der Kontrolle über einen
wirksamen Mietendeckel. Die MieterInnenbewegung muss sich in eine Bewegung für
ArbeiterInnenkontrolle über das gesamte Wohnungswesen transformieren und diese
mittels politischen Streiks durchzuseten helfen.