Die neue Wohnungsfrage

Jürgen Roth, Neue Internationale 231, September 2018

Das Besondere am jüngsten Immobilienboom der BRD liegt darin, dass er einsetzte, als er in anderen Ländern (z. B. USA) zu Ende ging, nämlich mit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007/2008. Die zusätzlichen Kapitalströme waren hier nicht deren Auslöser, sondern ihre Folge. 2016 beruhten nur 32,4 % der Wohnungsbauaktivitäten auf Neubauten, fast doppelt so viele auf sog. Bestandsleistungen. Ein Viertel aller Immobilientransaktionen erfolgte in den 7 größten deutschen Städten mit über 600.000 EinwohnerInnen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf). Dabei wohnen dort nur 12 % der deutschen Bevölkerung! Seit 2009 bleibt der Quotient aus Kauf- zu Bodenpreis weitgehend konstant. Da die Anzahl der Transaktionen nahezu unverändert blieb, steigen die Baulandpreise in derselben Geschwindigkeit wie die der Gesamtimmobilien. Die Preiszuwächse bei Eigenheim- und Mehrfamilienhäuserbauplätzen nehmen exorbitant zu.

Finanzindustrielle Wohnungskonzerne – eine räuberische Formation

Schon Ende der 1990er Jahre kauften sich Private Equity Fonds in großem Stil besonders auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt ein. Nach durch o. a. Krise verzögerter Umschuldung und Verkauf wurde die Nutzung der Immobilien für die Konstruktion global konkurrenzfähiger Finanzanlageprodukte zum Kerngeschäft der neuen finanzindustriellen Wohnungskonzerne wie Vonovia SE, Deutsche Wohnen AG, TAG Immobilien AG oder LEG Immobilien AG. Diese großen Vier (Big 4) bilden einen Bestandteil eines der vier Hauptsegmente des deutschen Wohnungsmarkts neben individueller, privater Kleinvermietung; selbstgenutztem Wohneigentum; staatlichen, genossenschaftlichen und gemeinnützigen WohnungsversorgerInnen.

Diese neu entstandenen Konzerne stellen eine Sonderform privater Wohnungsbauunternehmen (Segment 4) dar, weil bei ihnen die Kalküle der Konstruktion und Vermarktung von Finanzanlageprodukten die wohnungswirtschaftlichen Aktivitäten dominieren. Heute gehören ihnen in Deutschland etwa 1,2 Millionen Wohnungen, zum Besitz der Big 4 ca. 748.000. Sie weisen markante Überschneidungen bei ihren größten AktionärInnen auf. Zudem sind sie intern stark verflochten. Ein weiteres Alleinstellungsmerkmal der vier Konzerne ist ihre strategische Ausrichtung auf die untere und mittlere Preiskategorie, die Bestandsinvestitionen („Modernisierung“) zum Kern hat.

„Kredite werden nicht mehr aufgenommen und gewährt, um Finanzierungslücken bei der Produktion oder Erneuerung von Wohnungen zu schließen. Vielmehr werden Wohnungen erworben, um diese mit Zinsen und Dividenden ,belasten’ zu können. Ziel ist nicht mehr die Tilgung der auf den Wohnungen lastenden Kredite, sondern die Besicherung einer im Grunde endlosen Reihe von Schulden durch das Immobilienvermögen. Diese Schulden bestehen nur noch zum Teil bei externen Banken, sondern überwiegend aus Anleihen und Verbriefungen, die von dem Immobilienkonzern selbst als Wertpapiere ausgegeben werden.“ (Knut Unger: Mieterhöhungsmaschinen. Zur Finanzialisierung und Industrialisierung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, in: PROKLA 191, 48. Jahrgang, Nr. 2, Juni 2018, S. 211)

Ganz wie die Praxis der Geschäftsbanken gehen die Big 4 zu Werke, denn zu einem beträchtlichen Teil handelt es sich bei diesen Mietwohnungen um fiktives Kapital: erstens ist ein Teil des in ihnen verkörperten Kapitals deshalb fiktiv, weil die Mieten weit über die Refinanzierung der Erstellungs- und Erhaltungsaufwendungen hinaus Monopolrenten darstellen; zweitens fließen in die Zeitwertbestimmung der Immobilien Diskontierungen zukünftiger Mietzahlungsströme ein; drittens gehen die Renditeansprüche von AktionärInnen und AnleihhalterInnen nicht mit Verfügungsgewalt über das eingesetzte Kapital einher.

In Zeiten flauer Profite setzen diese Firmen, Banken und Fonds alles auf die Sammlung von Kapital zum Erwerb lukrativer Objekte, die sie mit Gründergewinn verkaufen oder ausschlachten. Dabei bedienen sie sich der Methoden des Shareholdervalue. Es zählt der Cashflow, der liquide Überschuss, den sie als großen Hebel (leverage) für die erwartete Wertsteigerung einsetzen. Dieses Vorgehen kann als betrügerische, ja räuberische Formation bezeichnet werden. Die finanzindustrielle Unterwerfung hat zwingend die sofortige, möglicherweise auch nur kurzfristige Erzielung eines Cashflow zur systemisch zwanghaften Voraussetzung: Mietsteigerungen („Modernisierung“, Verdrängung von AltmieterInnen, Wohnungsaufteilung, Nachverdichtung), Kostensenkung (Auslagerung und Zentralisierung des Gebäudemanagements sowie Aufbau eigener Instandhaltungsflotten zum Minimaltarif, Standardisierung der Wohnungsverwaltung (z. B. Beschwerden über anonyme Callcenter statt bei Hausmeister Krause – Ordnung muss sein!), transnationale Expansion, Zusammenarbeit mit dem Staatsapparat sind ihre dabei angewandten drastischen Mittel.